종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고

종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고에 대하여 알아보겠습니다. 2023년 종합부동산세 합산배제 및 과세특례를 적용받고자 하는 납세자는 일정한 요건을 갖추어 9월 16일에서 10월 4일까지 합산배제 및 과세특례를 신고(신청)하여야 합니다.

 

 

임대주택, 사원용 주택, 주택신축용 토지 등은 합산배제 신고 시 과세대상에서 제외되며, 일시적 2 주택, 상속주택, 지방 저가주택 및 부부 공동명의 주택은 특례 신청 시 1세대 1 주택자 계산방식의 혜택을 적용받습니다.

 

1. 종합부동산 합산배제 신고 안내

종합부동산 합산배제 신고 안내에 대하여 알아보겠습니다. 국세청은 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 적용이 예상되는 7만여 명에게 신고(신청) 안내문을 발송하였습니다. 기본공제금액을 6억 원에서 9억 원으로 상향하여 부부 공동명의 특례를 통해 1세대 1 주택자 적용을 받는 것이 오히려 불리할 수 있습니다. 기존 특례 신청자가 불이익을 받지 않도록 올해 특례 적용이 불리한 납세자에게 기존 특례 신청을 취소하도록 안내문을 별도 발송하였습니다. 신고편의를 위해 합산배제 요건충족 여부 및 과세특례 적용에 따른 세액 모의계산 등 자가진단 서비스를 홈택스에서 제공합니다. 일시적 2 주택 특례로 1세대 1 주택자 계산방식을 적용받은 경우 신규주택 취득일부터 3년 내 종전주택을 양도하지 못하면 경감받은 세액 및 이자상당 가산액을 부담할 수 있으니 신중히 신청하기 바랍니다.

2. 합산배제 신고제도

합산배제 신고제도에 대하여 알아보겠습니다. 전용면적 및 공시가격 등 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택 등과 주택건설사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지가 신고대상입니다. 임대주택은 과세기준일(6.1.) 현재 실제 임대하는 주택으로서, 지자체 임대업 등록과 세무서에 주택임대 사업자등록을 한 주택이 이에 해당합니다. 합산배제 신고기한 종료일(10.4.)까지 임대업 등록 및 사업자등록을 해야 합산배제 신청이 가능합니다. 서울 강남·서초·송파·용산구를 제외한 전 지역은 조정대상지역에서 해제됨에 따라 종합부동산세 합산배제가 가능하게 되었습니다. 사원용 주택 등은 법령에서 정한 요건을 갖춘 사원용 주택, 기숙사, 주택건설업자의 미분양주택, 주택건설 멸실 목적 주택, 등록문화재주택 등을 말합니다. 주택 건설용 토지는 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일로부터 5년 내 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지를 말합니다.

종합부동산세 합산배제 및 과세특례

일정한 요건을 갖추어 종합부동산세 합산배제 신고를 하는 경우, 해당 주택 및 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외됩니다. 최초로 합산배제 신고를 하거나, 합산배제 대상물건을 추가하려는 경우에는 대상물건을 추가(과세대상 제외)하는 신고를 하면 됩니다. 기존에 합산배제를 신고한 납세자는 변동사항(소유권, 면적 등)이 없는 경우, 계속 적용되므로 다시 신고할 필요가 없습니다. 다만, 요건을 충족하지 못해 합산배제를 받을 수 없는 경우에는 제외 신고(과세대상 포함)를 하여야 합니다. 공공성 있는 등록임대주택의 경우 소유자가 다르더라도 부속 토지 역시 합산배제를 적용받을 수 있습니다. 공공주택사업자가 보유한 미분양된 분양전환공공임대주택에 대해 미분양일로부터 2년간 한시적으로 합산배제를 허용합니다. 전통사찰 보존지 내 주택부속 토지로 연간 토지사용료가 해당 주택부속토지 공시가격의 2% 이하인 경우에 합산배제가 가능하게 되었습니다.

 

3. 과세특례 신청 제도

과세특례 신청 제도에 대하여 알아보겠습니다. 부부가 공동으로 1 주택을 소유하고 있는 경우 특례 신청 시 1세대 1 주택자 계산방식을 적용받을 수 있습니다. 과세기준일인 ‘23년 6월 1일 현재 거주자인 부부가 공동으로 1 주택만을 소유하고, 다른 세대원은 주택을 소유하지 않아야 신청이 가능합니다. 부부 중 주택에 대한 지분율이 큰 자가 납세의무자가 되며, 지분율이 같은 경우에는 선택하여 신청할 수 있습니다. 기본공제금액이 6억 원에서 9억 원으로 상향되어 부부 공동명의 특례를 신청하는 것이 오히려 불리할 수 있으며, 기 신청자는 올해도 특례가 자동 적용되므로 특례적용이 불리한 경우 취소신청을 해야 세부담을 줄일 수 있습니다. 1세대 1 주택자가 기존주택을 양도하기 전 다른 주택을 대체취득하거나(일시적 2 주택), 상속주택, 지방저가주택을 소유하는 경우 납세자 신청에 따라 1세대 1 주택자 계산방식을 적용받을 수 있습니다. 과세기준일인 ‘23년 6월 1일 기준 아래 주택을 보유한 경우 일시적 2 주택·상속주택·지방저가주택 과세특례를 신청하실 수 있습니다.

 

종합부동산세 합산배제 및 과세특례

 

- 일시적 2 주택 : 1세대 1 주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하여 과세기준일 현재 일시적으로 2 주택이 된 경우로, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우

 

- 상속주택 : 1 주택자가 상속을 원인으로 취득한 주택으로서 과세기준일(6.1.) 현재 아래 어느 하나에 해당하는 주택

㉠상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택

㉡상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택

㉢상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하 주택 - 지방저가주택 : 수도권 및 광역시·특별자치시(소속 군, 읍·면지역 제외) 외의 지역, 수도권 중 인구감소&접경지역(인천 강화·옹진, 경기 연천) 공시가격 3억 원 이하인 주택 1채 일시적 2 주택자가 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분하지 않는 경우 경감받은 세액(정상 납부할 세액과 과소 납부한 세액의 차액)과 이자상당 가산액이 부과되니 유의하시기 바랍니다. 상속주택, 무허가주택의 부속 토지를 소유한 경우 납세자 신청 시 해당 물건을 세율 적용 시 주택 수 산정에서 제외합니다. 1세대 1 주택자가 아니더라도 과세기준일 ‘23년 6월 1일 기준 아래 주택을 보유한 경우 주택 수 산정 특례를 신청할 수 있습니다.

 

- 상속주택 : 상속을 원인으로 취득한 주택으로 아래 어느 하나에 해당하는 주택

㉠상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택

㉡상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택

㉢상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하인 주택

 

 

- 무허가주택의 부속 토지 : 토지를 사용할 수 있는 권원이 없는 자가 ｢건축법｣ 등 관계 법령에 따른 허가 또는 신고를 하지 않고 건축하여 사용 중인 주택의 부속 토지 주택 분 종합부동산세 계산 시 법인 등에 대해서는 단일세율(2.7%, 5%)이 적용되고, 기본공제 및 세부담 상한 적용이 배제되나 아래 법인이 일반세율 특례 적용 신청 시 일반누진세율, 기본공제, 세부담 상한 등을 적용하여 세액을 계산합니다.

1) ｢공공주택특별법｣에서 정하는 공공주택사업자

2) ｢상속증여세법｣에서 정하는 공익법인 등(종교단체 포함)

3)｢주택법｣, ｢도시정비법｣ 등에서 정하는 재건축･재개발 사업시행자 및 주택조합

4) ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 상 건설임대주택사업자

5) 주택공동사용․취약계층 주거지원 등을 목적으로 하는 ｢사회적 기업 육성법｣ 상 사회적 기업 또는 ｢협동조합 기본법｣ 상 사회적 협동조합

6) 종중(宗中)

종합부동산세 합산배제 및 과세특례

 

이상 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고에 대하여 알아보았습니다.