조정대상지역에 주택 보유시 유의점

조정대상지역에 주택을 보유할 경우 유의점을 알아보겠습니다.

 

 

1세대가 2년 이상 보유한 주택 1채만 소유하고 있더라도 해당 주택이 취득 당시 조정대상지역 안에 있다면 보유기간 중 2년 이상 거주한 뒤 양도해야 비과세 됩니다.

 

 

 

1. 다주택자 조정대상지역 주택 양도할 경우

다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 경우를 알아보겠습니다.

1세대가 다주택인 상태에서 조정대상지역에 있는 주택을 양도하게 되면 양도소득세 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제됩니다. 그러므로, 가능하면 비조정대상지역에 있는 다른 주택을 먼저 양도 후 조정대상지역 주택을 양도해야 절세할 수 있습니다.

 

<양도소득세 중과세율>

✔ 2 주택자는 기본세율에 10% p ➔ 2021년 6월 1일 이후 20% p 가산

✔ 3 주택 이상자는 기본세율에 20% p ➔ 2021년 6월 1일 이후 30% p 가산

2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 다주택자 중과가 한시배제되므로 이 기간에 주택을 양도하는 것이 유리합니다.

 

2. 조정대상지역 주택 양도 시 2년 이상 거주요건 예외

조정대상지역 주택 양도 시 2년 이상 거주요건이 제외되는 주택은 다음과 같습니다.

✔ 조정대상지역 지정일(2017년 8월 2일) 이전 취득한 주택

✔ 조정대상지역 지정일(2017년 8월 2일) 이전 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 경우로서 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

✔ 2019년 12월 16일 이전에 등록(세무서 및 시, 군, 구) 한 임대주택으로 임대의무기간 충족한 주택(2019년 12월 17일 이후 임대주택으로 등록한 경우에는 거주요건 적용)

 

조정대상지역에 주택 보유시 유의점

3.  3 주택(조합원입주권, 분양권 포함) 이상 소유자 중과세율 적용 예외

주택 3 주택 이상 소유자의 주택 중 중과세율이 적용되지 않는 주택은 다음과 같습니다.

 

① 수도권, 광역시, 특별자치시(세종시) 외 지역의 양도 당시 기준시가 3억 원 이하 주택

② 장기일반민간임대주택 등으로 등록하여 10년(2018.3.31. 까지 등록한 경우 5년, 2018.4.1.~2020.8.17. 등록한 경우 8년) 이상 임대한 주택으로서, 일정요건을 충족하는 경우

③ 조세특례제한법상 감면대상주택

④ 10년 이상 무상 제공한 장기사원용 주택

⑤ 5년 이상 운영한 어린이집 등

⑥ 상속받은 주택(5년 이내 양도)

 

 

 

⑦ 문화재주택

⑧ 저당권 실행 또는 채권변제를 위해 취득한 주택(3년 이내 양도)

⑨ 상기 각 주택 외에 1 주택 만을 소유하는 경우의 해당 주택

⑩ 조정대상지역 공고 전 매매계약을 하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택

⑪ 2년 이상 보유한 주택으로 2022.5.10.~2024.5.9. 양도하는 주택

⑫ 소득세법시행령, 조세특례제한법에 따라 1세대 1 주택으로 보는 주택으로서 비과세 요건을 모두 충족하는 주택(12억 원 초과분 양도차익 중과배제)

⑬ 2024.1.10.~2025.12.31. 까지 취득한 소형 신축주택, 준공 후 미분양 주택

 

조정대상지역에 주택 보유시 유의점

4. 2 주택(조합원입주권, 분양권 포함) 이상 소유자 중과세율 적용 예외

주택 2 주택 이상 소유자의 중과세율 적용 제외 주택은 아래와 같습니다.

① 3 주택 이상자의 중과제외 대상 주택(①~⑧)

② 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 사유로 취득한 수도권 밖 주택 및 다른 시, 군에 소재하는 주택으로서, 일정요건을 충족하는 경우

③ 소송 진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택(확정판결일로부터 3년 이내 양도)

④ 양도 당시 기준시가가 1억 원 이하인 주택(도시 및 주거환경정비법 상 정비구역 내 주택은 제외)

⑤ 상기 ①~③에 해당하는 주택 외에 1 주택 만을 소유하는 경우의 해당 주택

⑥ 조정대상지역 공고 전 매매계약을 하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택

⑦ 2년 이상 보유한 주택으로 2022.5.10.~2024.5.9. 양도하는 주택

⑧ 소득세법시행령, 조세특례제한법에 따라 1세대 1 주택으로 보는 주택으로서 비과세 요건을 모두 충족하는 주택(12억 원 초과분 양도차익 중과배제)

⑨ 2024.1.10.~2025.12.31. 까지 취득한 소형 신축주택, 준공 후 미분양 주택