재건축 상가 지분 쪼개기 금지에 대해 알아보기

재건축 상가 지분 쪼개기 금지에 대하여 알아보겠습니다.

 

 

 

재건축 사업의 주요 걸림돌 중 하나인 상가 지분 쪼개기가 내년부터 금지됩니다.

 

 

1. 기준일 이후 매매 시 현금청산

기준일 이후 매매 시 현금청산에 대하여 알아보겠습니다.

주택과 마찬가지로 특정일(권리산정기준일) 이후 분할된 상가는 분양권을 받지 못하고 현금청산하는 법안이 국회를 통과했습니다. 사업성이 높아 상가 쪼개기의 주 타깃이 되었던 강남과 목동이 노후 단지 재건축에 탄력이 붙게 되었습니다. 권리산정일 이후 쪼개진 상가를 매입한 사람은 현금청산하게 됩니다. 권리산정일 기준일은 재개발과 재건축 등 정비사업지에서 아파트 분양권을 받을 수 있는 권리를 주는 시점으로 지금까지는 주택만 규정 대상이었지만 그 대상이 상가로 확대된 것입니다.

2. 상가지분 쪼개기

상가지분 쪼개기에 대하여 알아보겠습니다.

상가지분 쪼개기는 토지 등 소유자 증가로 이어져 재건축 사업성을 악화시키는 주범으로 기본적으로는 상가 소유자는 분양권을 받을 수 없지만 조합원 동의를 얻으면 된다는 점으로 악용되어 왔습니다. 사업성이 높은 서울 강남, 서초, 송파구와 양천구 등에서 상가 쪼개기가 기승을 부리며 사업 진행의 걸림돌로 작용하였습니다. 강남구 개포우성 3차는 상가 수가 13개에서 74개, 개포현대 1차는 21개에서 49개, 개포경남은 16개에서 36개, 올림픽패밀리타운은 41개에서 118개, 아시아선수촌은 7개에서 31개로 늘어났습니다.

 

재건축 상가 지분 쪼개기 금지

 

3. 권리산정일 기준 조정

 

권리산정일 기준 조정에 대하여 알아보겠습니다.

권리산정일 지정 시점을 기본계획 수립 후에서 공람공고 이후로 앞당겨 상가 쪼개기를 막는 시점을 앞당길 수 있게 됩니다. 지방자치단체장은 이 같은 정보가 일반인에게 처음 공개되는 시점인 공람공고 때부터 권리산정기준일을 정할 수 있게 된 것입니다.

 

 

상가를 재건축 구역에서 제척 할 때 기준일 이후에 쪼개진 상가 지분을 매입한 사람은 토지 등 소유자 수에서 빼는 조항도 포함됩니다. 재건축 조합설립인가를 신청하려면 토지 등 소유자 75%의 동의가 필요합니다. 권리산정기준일이 지정됐는데도 상가 지분 쪼개기로 토지 등 소유자가 급증하는 바람에 조합 설립이 어려워지는 경우가 많은데 지분을 쪼갠 상가 소유자의 협상력을 제거하여 재건축의 장애 요인을 제거하려는 목적입니다.

 

재건축 상가 지분 쪼개기 금지

 

4. 규제적용 시점

 

규제적용 시점에 대하여 알아보겠습니다.

권리산정일 규제만으로 부족하다는 지적이 나오고 있습니다. 권리산정기준일 이전에 분할해 놓고 거래하면 규제를 피해 갈 수 있기 때문에 강남 3구와 양천구, 성남시 등 지자체에서는 상가의 토지 분할을 허용하지 않는 행위허가제한 규정을 활용하고 있습니다. 규제적용시점도 당겨지고 있습니다. 행위허가제한은 기본계획을 공람 중인 정비예정구역이나 주민 동의율을 채워서 정비계획 입안을 제안한 곳만 적용이 가능합니다.