생활형 숙박시설 이행강제금

생활형 숙박시설의 이행강제금에 대하여 알아보겠습니다. 생활형 숙박시설이란 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념으로 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설을 말하며 통상 레지던스로 불립니다.

 

 

생활형 숙박시설은 건축법 상 업무시설이며, 주거용으로 임대가 불가하고 숙박업으로만 운영할 수 있습니다.

 

1. 생활형 숙박시설 현황

생활형 숙박시설 현황에 대하여 알아보겠습니다. 생활형 숙박시설은 구분등기가 가능하며 단기 숙박대여가 가능합니다. 생활형 숙박시설과 오피스텔의 차이가 없어 보이지만 오피스텔에서 운영하는 숙박시설은 100% 불법입니다. 오피스텔은 건축물 용도상 일반업무시설로 숙박업이나 도시민박업 신고가 불가능합니다. 부동산 시장이 과열되며 건축법의 적용을 받아 부동산 규제에서 자유롭고 주택 수에 포함되지 않아 종부세 부과대상도 아니고 대출이 쉬우며 좋은 입지에 건설되는 생활형 숙박시설이 큰 인기를 얻었습니다. 2021년 4월 정부는 생활형 숙박시설을 주거 목적으로 사실상 전용하는 행위를 시행령 변경을 통해 금지하고 기존에 분양을 마친 생활형 숙박시설도 같은 규제를 적용한다고 발표하였습니다.

 

기분양자 등 선의의 피해자 발생을 방지하고 기 분양된 생숙을 법망으로 포함시키기 위하여 추가 고시를 통해 2023년 10월 14일까지 한시적으로 용도변경을 허용했습니다. 이미 사용승인을 받은 생숙을 발코니설치, 바닥난방 규제 등 완화된 규정을 적용해 주거용 오피스텔로 변경을 허용해 주었습니다. 문제는 지자체와의 엇박자로 지구단위계획상 해당 필지들에는 오피스텔이 들어설 수 없다는 이유로 지자체에서 허가가 나지 않는다는 것입니다. 만약 규제완화 기간 내 용도변환이 이루어지지 않는다면 불법으로 거주용으로 사용하는 것으로 간주해 공시가격 대비 10%의 이행강제금을 부과한다는 것입니다.

 

 

생활형 숙박시설 이행강제금

 

2. 생활형 숙박시설 이행강제금 유예

생활형 숙박시설 이행강제금 유예에 대하여 알아보겠습니다. 규제 강화를 둘러싸고 논란이 일자 정부는 기존 생숙을 오피스텔로 변경할 수 있도록 했지만 오피스텔 관련 법규들이 생숙이 건립될 때의 기준과 상이하여 문제점들을 낳고 있습니다. 대표적인 것이 주차시설입니다. 숙박시설에서는 투숙객 모두가 자동차를 이용하는 것이 아니므로 주차 요구 면적이 상대적으로 적어도 문제가 되지 않으나 주거용으로 사용된다면 주차시설이 세대당 1대가 필요하기 때문입니다. 기준완화와 관련해서 중앙부처와 지자체가 서로 책임을 미루고 있으며 용도변경에 따른 사실상의 특혜 논란이 벌어질 수 있습니다. 이러한 논란에 대하여 정부는 생숙의 준주거주택(오피스텔, 고시원, 기숙사) 인정 요구에 선을 그었습니다. 10월 14일 예정된 생숙의 오피스텔용도 이행강제금 부과 유예기간이 2024년 말로 연장되었습니다.

 

 

전국 생숙의 약 73%(13만 7천 실)가 여전히 불법낙인을 앞둔 셈입니다. 2024년 말까지 생숙 숙박업 신고 계도기간을 부여하고, 이행강제금 부과를 유예한다고 밝히고 생숙을 주거용 오피스텔로 변경하는 특례는 10월 14일 종료됩니다. 생숙을 숙박시설로 사용하려는 소유자들이 여건별로 숙박업 신고를 하는 데 걸리는 시간과 실거주 임차인의 잔여 임대기간, 생식 관련 제도 개선 논의에 필요한 기간 등이 고려된 것입니다. 향후 생숙의 주거용도 전환은 피난, 방화, 안전, 주차, 입지기준을 충족한 경우에 한하므로 주로 오피스텔과 섞여 복합 건설된 곳들만 제한적으로 용도변환이 가능할 것입니다. 생숙이 준주택으로 인정된다면 불법으로 활용되는 농막 등 불법주택과의 형평성 문제가 생기고 준주택과 구분해 분양하는 콘도 역시 숙박시설인데 생숙을 인정하면 콘도숙박도 준주택으로 인정되는 문제가 발생합니다.

 

생활형 숙박시설 이행강제금

 

3. 앞으로의 문제점

앞으로의 문제점에 대하여 알아보겠습니다. 정부가 생숙의 숙박시설전환을 고수한 만큼 향후 생숙에 거주하는 수분양자와 정부 간의 갈등은 더욱 커질 전망입니다. 정부가 파악한 숙박업 미신고 생숙 규모는 4만 9천 실입니다. 2021년 12월 이후 사용승인을 받은 신규 생숙 약 9만 실까지 합하면 약 14만 실이 이행강제금을 부과하게 됩니다. 과거였다면 주상복합아파트나 오피스텔로 지었으면 되었을 건물들이 부동산 규제를 피하다 보니 생숙으로 공급됐고, 분양단계에서도 아파트와 비슷한 상품으로 홍보돼 본래의 목적이 아닌 주거용으로 활용하거나 임대하려는 수분양자들이 늘어난 것입니다. 과거의 오피스텔도 준주택으로 편입한 뒤 인구 통계 등에서 제외하여 인천 송도나 경기 하남 등 신도시에서 학교와 기반시설 부족 문제를 야기한 바 있습니다.

 

개정된 건축법 시행령 이전 단지들의 경우 주거로 사용하면 주택 수에 포함하고 양도세, 재산세 등 보유세를 기준으로 부과하면 되고, 숙박업 이용 소유주들에게는 숙박업에 따른 소득세를 부과하면 된다는 해결책이 제시되고 있습니다. 이상으로 생활형 숙박시설에 대하여 알아보았습니다.

 

생활형 숙박시설 이행강제금