30년 된 꼬마빌딩을 매각할 경우 납부할 세금

30년 된 꼬마빌딩을 매각할 경우 납부할 세금을 알아보겠습니다.

 

 

30년간 본인 건물에서 마트를 운영하던 B 씨는 매수인과 매도인 업종이 다르기에 자산 양수도 방식으로 거래하고 부가가치세를 별도로 납부하기로 결정하였을 때 부가세를 얼마로 결정할지 고민이 되었습니다.

 

 

1. 부가가치세 안분계산

부가가치세 안분계산에 대하여 알아보겠습니다.

부가세는 건물에 대해서만 부과되므로 산정의 핵심은 토지와 건물을 안분하는 데 있습니다. 부가가치세법에 의하면 토지와 건물에 대해 각각 합의된 실거래 가격이 있는 경우에 이를 적용합니다. 토지와 건물가액이 불분명하거나 구분한 실거래 가격이 안분계산방식으로 산정한 금액과 30% 이상 차이가 나는 때에는 안분 계산한 금액이 우선합니다.

 

2. 부가가치세 안분계산 방법

부가가치세 안분계산 방법을 알아보겠습니다.

토지 및 건물의 감정평가금액이 각각 있는 경우 감정평가금액을 기준으로 합니다. 감정평가금액이 없다면 건물은 기준시가. 토지는 개별공시지가를 기준으로 안분비율을 계산합니다. 기준시가로 안분했는데 중간에 감정평가가 일어나는 경우, 공급시기가 속하는 과세기간의 과세 개시일부터 종료일 안에 감정평가액이 있으면 감정평가액이 우선합니다. 잔금일을 건물의 공급시기로 봅니다. 예를 들어 잔금이 2024년 4월 1일인 상가건물에 대해 2023년 7월 1일부터 2024년 6월 30일 사이에 감정평가액이 존재하는 경우 감정평가액이 기준시가에 우선 적용됩니다.

 

꼬마빌딩을 매각할 경우 납부할 세금

3. 감정평가 신고

감정평가 신고에 대하여 알아보겠습니다.

감정평가를 받는다면 기준시가로 토지 건물 비율을 산정할 때보다 토지가액 비율이 높아지고 부가세 과세대상인 건물의 과세표준이 줄어들어 부가세가 줄어들 가능성이 있습니다. 개별공시지가는 토지시세의 60~70%로 형성되어 있으며 서울은 토지 시세가 개별공시지가의 2~3배 되기도 합니다.

 

 

개별공시지가로 산정한 가액이 현실을 반영하기 어려울 때는 감정평가를 거쳐 조정이 가능합니다. 감정평가를 받아 토지 가치를 높이고 감정평가액 기준 안분액의 30% 내에서 토지와 건물의 거래액을 유리한 방향으로 정합니다.

 

꼬마빌딩을 매각할 경우 납부할 세금

4. 매입자가 간이과세자

매입자가 간이과세자인 경우에 대하여 알아보겠습니다.

매입자가 간이과세자나 면세사업자인 경우 부가세를 환급받을 수 없으므로 감정평가사를 통한 절세가 필요합니다. 건물분 부가세는 잔금일이 속하는 달의 다음 달 25일까지 납부해야 합니다. 계약일로부터 잔금일까지 6개월 이상 소요되며 중도금과 납부 시기마다 부가세를 내야 합니다.