재개발 재건축 세금 알아보기

재개발 재건축 세금에 대하여 알아보겠습니다.

 

 

재개발, 재건축 아파트의 취득세와 양도세는 조합원인지 일반 분양인지, 어떤 조합원인지에 따라 납부하는 세금이 달라집니다.

 

 

1. 조합원의 종류

조합원의 종류에 대하여 알아보겠습니다.

원조합원과 승계조합원이 있습니다. 원조합원은 재개발 재건축 구역의 조합설립 당시의 조합원을 말합니다.

승계조합원은 원조합원으로부터 조합원 지위를 양도받아 새롭게 지위를 취득한 조합원을 말합니다. 원조합원과 승계조합원은 법적으로 구별되거나 권리에 크게 차이가 없지만, 세금 부과 기준 및 면제 혜택 등이 차이가 있습니다.

 

 

2. 조합원의 기준

조합원의 기준에 대하여 알아보겠습니다.

원조합원, 승계조합원을 나누는 기준은 재건축, 재개발, 취득세, 양도세 등의 경우에 따라 내용이 서로 다릅니다.

 

(취득세)

재건축 : 관리처분계획인가일

재개발 : 2008.3.13. 일 이전은 사업시행인가일, 2008.3.12. 일 이후는 정비구역고시일입니다.

(양도세)

재건축 : 2003.6.30. 까지는 사업계획승인일, 2003.6.30.~2005.5.30. 까지는 사업시행인가일, 2005.5.31. 일 이후에는 관리처분계획인가일입니다.

위와 같은 기준이 적용되며 해당 기준 이전에 매수했다면 원조합원, 해당 기준 이후에 매수했다면 승계조합원입니다.

 

재개발 재건축 세금

3. 원조합원의 취득세

원조합원의 취득세에 대하여 알아보겠습니다.

원조합원은 신규 주택 취득세만 납부합니다. 과세표준은 청산금(분담금) + 옵션금입니다.

 

▻ 사업시행계획인가 2020.1.1. 이전 취득세율 전용면적 85㎡ 이하는 과세표준의 2.96%로, 취득세액이 200만 원 이하이면 100% 감면, 200만 원을 초과하면 85% 감면됩니다. 전용면적 85㎡ 초과는 과세표준의 3.16%입니다.

 

▻ 사업시행계획인가 2020.1.1. 이후 취득세율 전용면적 60㎡ 이하는 과세표준의 2.96%로 1세대 1 주택에 1세대 1 주택에 한해 75% 감면됩니다. 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 과세표준의 2.96%로 1세대 1 주택에 한해 50% 감면됩니다. 전용면적 85㎡ 초과는 과세표준의 3.16%입니다.

 

4. 승계조합원의 취득세

승계조합원의 취득세에 대하여 알아보겠습니다.

승계조합원은 취득세를 두 번 납부합니다. 원조합원으로부터 입주권을 넘겨받는 시점과 신규 주택을 취득하는 시점으로 두 번입니다. 조합원이 되는 시점이 철거 전이라면 주택을, 철거 이후라면 토지를 취득한 것이 되므로 시점에 따라 세율이 다릅니다. 과세표준은 (조합원 분양가 + 프리미엄 + 옵션금액 + 분담금) - 승계시점 취득세 과표입니다.

 

▻ 종전주택 및 토지 취득세 주택 철거 이전에는 기본세율 1~3%, 다주택자 중과세제도, 조정지역 등에 따라 추가납부가 있습니다. 주택 철거 이후에는 매매가의 4.6%입니다.

▻ 신규주택 취득세 전용면적 85㎡ 이하는 과세표준의 2.96% 전용면적 85㎡ 초과는 과세표준의 3.16%입니다.

 

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5. 일반분양 시 취득세

일반분양 시 취득세에 대하여 알아보겠습니다.

일반분양은 분양권 계약일에 따라 적용되는 세율이 달라집니다. 분양권 계약일은 최초 분양은 분양계약일, 전매 또는 증여라면 해당 계약일이 됩니다. 주택 수에 따라서 취득세율이 달라지며, 주택수는 분양권(분양으로 취득하는 주택)도 포함됩니다. 과세표준(분양가+옵션+프리미엄)에 따라서도 적용되는 취득세율이 달라집니다.

 

6. 일반분양 시 양도세

일반분양 시 양도세에 대하여 알아보겠습니다.

일반분양은 분양에 당첨된 것으로 분양권이라고 하고, 분양권을 타인에게 양도하여 수익이 발생하면 보유기간에 따라 세율이 결정됩니다. 1년 미만 보유 시 45%, 1년 이상 보유 시 6~45%의 일반세율을 적용합니다.

 

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7. 원조합원의 양도세

원조합원은 종전 주택 보유기간, 공사기간, 준공 후 보유기간이 모두 인정됩니다.

준공 전 입주권을 타인에게 양도했을 경우에 양도소득세를 납부합니다. 원조합원은 종전 주택에 1세대 1 주택으로 2년 이상 실거주 시 비과세혜택이 있습니다.

 

8. 승계조합원의 양도세

승계조합원의 양도세에 대하여 알아보겠습니다.

승계조합원은 공사 기간이 인정되지 않습니다. 승계조합원은 준공 시점을 취득 시점으로 봄으로 준공 후 보유기간만 인정됩니다. 승계조합원이 입주권을 다시 양도할 경우, 1세대 1 주택 요건과 관계없이 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 따라서 입주권 보유기간에 따라 양도소득세가 부과됩니다. 1년 미만 보유 시 45%, 1년 이상 보유 시 일반세율을 적용합니다.

 

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